京都市北区・上京区の不動産会社　サント・ハウジング

自分の土地の利便性を高めるために、他人の土地を利用することができる権利を地役権という。
例えば、他人の土地を通行するための「通行地役権」、他人の土地を利用して水を引く「引水地役権」、眺望を確保するための「眺望地役権」などがあります。
地役権は、原則として当事者の契約によって生じます。このとき、自分の土地を「要役地」(ようえきち)、他人の土地を「承役地」(しょうえきち)といいます。要役地と承役地とは隣接している必要はありません。地役権は登記することができます。

水抜き穴とは、擁壁で支えてる宅地の水を抜き、崩壊を予防するためのもの。
敷地内にしみ込んだ雨水を抜くため、高さ2メートル以上の擁壁では、3平方メートルに1ヶ所の割合で水抜きを設置することが義務づけられています。
地盤にとって水はけは重要で、水分量が多い土地は軟弱化します。また集中豪雨などによる鉄砲水の危険もあります。そのため、口径75ミリ以上の排水パイプを擁壁の裏側まで差し込み、敷地にしみ込んだ水が排出されるようにしてある。

法面とは、実際に宅地として使用できない斜面部分のこと。「法地」または「崖地」ともいう。
自然の地形によるものもあれば、宅地造成などで切土や盛土などにより造られるものもあります。山の斜面などを切り取ってできた新たな斜面のことを切土法面、土を盛ってできた新たな斜面のことを盛土法面といいます。
地盤の弱い敷地などの場合は、コンクリートの擁壁(ようへき)などで補強する必要があります。また、急傾斜地の崩壊による災害や地すべり等の危険がある場合には、擁壁の設置などが必要となります。
このようなデメリットがあるため、不動産広告では、土地面積のおよそ30パーセント以上が傾斜地(法面)の場合、または、傾斜地を含むことで土地利用が著しく阻害される場合は、傾斜地を含む旨とその面積を明示しなければならない。

更地とは、建物などがなく、借地権などの使用収益を制限する権利が付いていない宅地のこと。
建物などがなくても、借地権が付いていれば更地とはいえません。ただし、抵当権だけが付いている場合は、更地という。抵当権は土地の使用収益を制限する権利ではないからです。

盛土とは、斜面や低地を造成する際に、土を盛って平らな敷地を造成すること。
宅地造成の際には、土地を削って造成する「切土」(きりど)と土を盛って造成する「盛土」、その両方を同時に行う造成方法があります。一定規模の宅地造成では、切土で出た土を盛土に使うことが多い。
その際、盛土部分は十分な締め固めが行われないことが多く、盛土部分の地盤が軟弱であったり、地盤強度に差が生じて不同沈下しやすくなる。
また、田畑などに盛土して道路面にあわせる宅地造成もあります。この場合も盛土には強度はなく、地盤補強工事などの対策が必要です。

造成地とは、住宅などを建設するために整備された土地のこと。
宅地の造成には、切土(きりど)、盛土(もりど)、埋立、地盤改良などがあり、必要な土木工事によって住宅地としての環境やインフラを整備します。
大規模な宅地造成では、道路や上下水道をはじめ、公共施設が計画的に整備されるため、暮らしやすい住環境が形成されるといわれています。また、境界も明確なので、土地をめぐるトラブルも生じにくくなります。
しかし、盛土によって造成された大規模造成地の中には、地震によって地すべりなどの大きな被害が発生しました。また、埋立地の中では不同沈下が問題になっている地域もある。

敷地面積とは、建物が建っているか、これから建物を建てる土地の面積のこと。
敷地面積には、登記簿に記載されている登記簿面積(地積)と、実測面積がある。
地積は明治時代に作られた古いものがベースになっているので、都市部や分譲地を除くと不正確なものが多くなっています。そのため、不動産の取引に際しては、土地家屋調査士など専門家に依頼し、正確な実測を行うようにしましょう。

私道負担とは、土地の一部に私道が含まれている場合、その私道の敷地の部分の負担金をいう。
また、私道の所有権や共有持分を持たずに利用するための負担金を支払う場合なども、私道負担といいます。
私道負担があることを知らないで土地を購入すると、購入者に不利益が生じるので、取引の際には前もって重要事項として説明することが義務付けられています。
不動産広告においても、私道負担を明記する義務がある。

他の土地に囲まれて公道に通じていない土地を「袋地」といいます。また、池や沼、河川、水路、海などを通らなければ公道に通じないか、崖があって土地と公道とに著しい高低差がある土地を「準袋地」といいます。
このような土地の所有者には、公道に出るために他人の土地を通行する権利がある。また、この通行権は、賃借人にも認められる。

換地とは、土地区画整理事業において、区画整理前の土地(「従前地」といいます)の代わりに交付される宅地のことをいう。
換地は、「換地計画」によって、従前の宅地と地質や水利、環境などが照合するように定められます。換地を定める処分を「換地処分」といい、「換地処分」の公告日の翌日から、換地に建物を建てたり、水道や電気などの設備を利用すること(「使用収益」という)が認められます。
「換地処分」が行われると、従前地がもっていたものと同じ権利が換地に対して認められます。そのため、従前地が負っていた制限なども同様に換地にかかってきます。
なお、区画整理事業では、事業地内に公共施設などのための用地を確保しますが、これを「創造換地」と称す。