Q＆A

契約の際の手付金解除と違約金違いは？

2009-09-20T03:42:15Z

相手が契約の履行に着手するまでは、手付金でもって解約出来ると言うのが、手付解除です。
この場合は、契約違反や違約ということではなく、手付放棄、手付倍返しでもって契約を解除する、ということになっています。
これに対して違約金というのは、契約違反があった場合や、手付解除日以降の解除、相手方が契約の履行に着手した後の解除等になります。
一般的には、違約金は手付金相当額もしくは、、売買代金の2割までと前もって定めている契約形態が多いです。
手付金と違約金は法的には別物ですので、手付金と違約金が両方発生することはないです。

「坪」とは、どれぐらいの大きさですか？

2009-09-20T03:40:30Z

１坪は、およそ２畳（たたみ２枚分）の広さになります。
㎡×０．３０２５でおよその坪数が算出できます。

共有名義のメリットは？

2009-09-20T03:36:45Z

共有名義とは、住まいを購入する際複数の人で出資した場合、
購入代金の出資割合に応じて共有登記することです。
共有登記することでメリットになる事がいくつかありますのでご紹介しておきます。

※贈与税がかからない

例えば、５０００万の家を購入し、足りない分を親からもらった場合（子４０００万、親１０００万）、所有権の持分は子が５分の４、親が５分の1になります。親は自分が出資した分の所有権があるわけですから贈与の対象にはなりません。

また、夫婦で共有名義にすることもあるでしょう。この場合は注意が必要です。夫婦共働きで夫の収入は生活費に充て、妻の収入を住宅資金のために妻の名義で積立貯蓄をしていたということもあるでしょう。お互いの出資額がわかりづらくなります。これはローンの返済も同じです。
「誰の名義の通帳か」より「どうやって頭金を作ったのか」、「ローンの借入名義人は誰か」より「誰が返しているのか」がポイントになります。したがって夫婦で頭金を出し合い返済も同じようにしていくのであれば、それぞれの収入に照らし合わせて持分の割合を決めたらよいと思います。
ただし、もし妻が何かの事情で収入が得られなくなり返済がなくなった場合は、夫のみが返済していることになり贈与税の対象となりえます。

もし実態と異なる共有登記をした場合は、登記所に間違って登記した旨を申請し、認められると正しい登記に改めることが出来ます。

※複数で控除が受けられる

建物にかかる借入金の額に応じて、納めた所得税が返ってくるという「住宅ローン控除」。
また、家を売るときに受けられる「３０００万特別控除」が、条件を満たしていれば名義人それぞれが受けることができます。

デメリットもありますので注意しましょう。

共有するからには、どの所有者にもその財産について権利があります。共有者の承諾を得ずに売却することはできません。
もし、共有者の親が亡くなった場合親の持分が相続対象になりますが、相続人があなただけではない限り他の相続人による遺産分割の対象になってしまうことがあります。

※いろいろなケースもあると思いますので、税務署の相談窓口・税理士等でアドバイスをうけるのもよいと思います。よく考えてから共有名義にするか決めるべきだと思います。

庭に置いてある庭木や石は買主のものになるのですか？

2009-09-20T03:34:19Z

対象の不動産の敷地に在る庭石や樹木はどうするのかを不動産売買契約のときに明確にしておきましょう。
敷地に在る従物はこの契約に含まれるのかを売買契約書に記載しておくことで後々のトラブルの防止となりますので明確に記載するようにしましょう。

母と同居することになりました。将来のことも考え、どのようなことに注意して家を探せば良いですか？

2009-09-20T03:31:55Z

お年寄りの方や、寝たきりの方の場合にはやはりバリアフリー住宅（段差などが極力少なく設計されている住宅）や、廊下、トイレ、お風呂など生活スペースができるかぎり広いものなどを選ぶと良いのではないのでしょうか。また２階建の場合階段の傾斜が緩やかな方が上り下りが楽だと思います。また、周辺の生活施設なども考慮に入れておいたほうが良いと思われます。

複数の不動産業者から同じ物件が出ていることがありますがなぜですか？

2009-09-20T03:28:30Z

現在不動産ネットワークの普及にともない不動産会社間の情報は常に流れています。ですから基本的に同じ情報をそれぞれの不動産会社さんで共有することとなっています。ただし、その不動産会社でないと、ない物件というのはありますので一概にすべての情報が共有できているとは言えない場合もあります。

不動産を購入する場合、購入する不動産業者によってかかる費用に違いはありますか？

2009-09-20T03:26:59Z

原則的に、不動産はどこの業者を介して売買しても同じ価格です。
諸費用も仲介手数料として不動産業者に支払うことはどこの業者も同じだと思われます。

住宅を購入する際にローンを組むのと現金で買うのとサービスや値引きに差は出るのでしょうか？

2009-09-20T03:24:44Z

結論としてはどちらで購入されても同じだと思います。
融資であろうと審査に通れば現金購入と同じことです。

ただし、現金購入の場合は「諸費用」といったところで差が出てきます。
現金購入の場合登記の際の「抵当権設定費用」ローンの「事務手数料」「保証料」といったものが（融資費用）不要になります。

希望条件の優先順位はどうやって決め行けば一番良いのですか？

2009-09-20T03:21:45Z

優先順位というのはお客様それぞれが自分たちのライフスタイル合わせて決めていくものなので無理やりに決めることはないと思います。もちろん正解もなければ間違いもないと思います。

ただ、不動産を探すときに何でもどこでもいいわけではなく、「絶対にこれはイヤ」とか「これ以上の予算はまったく無理」などということは必ず出てくるものだと思います。

そういったものを一度じっくり整理していけば必然的に優先順位が出てくるのではないかと思います。
購入前に絶対これは必要と絶対にいやなもので項目わけしておくと、ある種スピード勝負のときに、失敗せずに物件選びができるのではないかと思います。

不動産の取引上でトラブルが生じた場合,どこに相談すればいいですか？

2009-09-20T03:19:50Z

不動産業者の全国組織である宅地物件取引業協会の支部が全国にありますので、ここに相談されればいいと思います。

又、不動産業者は、国士交通大臣や都道府県知事から土地建物取引業者免許証の交付を受けて営業していますので。各都道府県の不動産業の窓口でも、相談できます。

資金計画の目安にするポイント？

2009-09-20T03:16:14Z

自己資金の金額（頭金＋諸費用）と月々の返済額の2つの視点から判断して資金計画を立てておきましょう。
一般的に「頭金は購入価格の2割以上を用意する」や「頭金のほかに諸費用分も用意しておく」、「年間の返済額は年収の25％程度に抑える」などと言われていますが不動産業者・金融機関に相談して下さい。

申込金と手付金の違いは？

2009-09-20T03:14:05Z

もし、気に入った物件が見つかり、購入を希望しようとした場合購入申込書を記入します。
不動産会社によっては申込金もしくは手付金を要求される場合があります。
このときに申込金なのか手付金かによって返金されるかされないかが変わってきます。
法律的な話をすると、不動産会社が仲介する場合「重要事項説明」を行わない限り手付金としての効力は発生はしません。

購入する際の申込方法について教えて下さい。

2009-09-20T03:11:58Z

ご購入の意思が固まった段階で、購入申込書または買付証明書に記入頂いてご契約となっています。

不動産を見学・検討された後、気に入った物件が見つかり、購入したい意思が固まりますと、購入の申込をすることになります。通常、口頭だけでの申し込みで受け入れられることはなく、書面にて購入したい旨の意思表示をします。この時に出す書面を購入申込書または買付証明書です。

良い物件をうまく見つけるコツ？

2009-09-20T03:08:52Z

大事なことは自身の希望を明確に持つことが一番大事だと思います。
希望条件がまずないと、探せるものも探せません。

まず条件を持つこと、次に情報収集→決断力！です。

ただあまり希望条件に固執しすぎると
よいものを見逃してしまいがちです。
予算の都合はあるものの、建物というのはある程度何とでもなります。

またあまり時間をかけすぎると何がよくて何が悪いのか分からなくなってしまいます。

良い不動産業者に相談して下さい。

海外出張となり自宅を賃貸に出すことにしました。この場合、賃貸収入から差し引ける経費はどんなものがあるのですか？

2009-09-20T03:07:21Z

賃貸収入から差し引ける経費には、その自宅を買った（建てた）際の借入金の利子建物の減価償却費、固定資産税・都市計画税等、火災保険料、入居者募集の広告費、管理費等がございます。

賃貸収入から必要経費を差し引いたものが所得になります。
賃貸収入より必要経費のほうが多く赤字になった場合には、確定申告をすることによって、（サラリーマンの場合等）いったん源泉徴収された所得税が戻ってくることもございます。
尚、住宅ローンを返済中に自宅を賃貸される時には、借入先金融機関の承諾が必要な場合があるので注意が必要になります。